物業服務深度參與社區治理，肩負了在商業行為中尋求社會價值與經濟價值平衡的新命題。

這種多元共治，共生與互補的關系，在抗疫背景下更凸顯。物業堅持黨建引領，成為基層社會治理的重要力量之一。在大規模的抗疫工作中，物業企業發揮了公司化管理運作的優勢，快速整合與調度資源，變管理為服務，讓服務更加精細化和專業化，未來，物業企業承接政府的管理服務外包有望成為一種新的趨勢。

共建共治共享：社區治理的內涵與要求

2019年10月31日，中國共產黨第十九屆中央委員會第四次全體會議通過了《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》，論述了“堅持和完善共建共治共享的社會治理制度”，提出“社會治理是國家治理的重要方面”，同時強調“構建基層社會治理新格局，推動社會治理和服務重心向基層下移，把更多資源下層到基層，更好提供精準化、精細化服務。”《決定》提出在2035年基本實現國家治理體系和治理能力現代化，同時闡明了國家治理、社會治理、社區治理之間的包含關系。那么，應該如何理解“治理”的概念？“社區治理”的內涵和要求又是什么？

根據法國學者讓-皮埃爾·戈丹的梳理，治理一詞是最近二三十年才開始被使用的提法，主要指“政府機構、企業和協會之間多元化的談判式合作”。從“統治”到“管理”再到“治理”，關于人類社會組織形態和整合模式的共識日漸清晰，“多元主體合作”、“復合共治”的理念逐漸被研究領域和實踐領域所廣泛接受與應用。學界對于社會治理問題的研究從一元論發展到多元論，認為治理是以協同合作為特征進行的廣泛涉及國際社會和主權國家內部的社會治理行動，強調“國家-市場-社會”在治理中的多方合力和網絡聯結，而各治理主體間權利與義務的確立、關系的協調以及行動一致的價值取向就成為了“治理”領域的主要研究議題。

相應地，社區治理是強調社區中的人們一同來實現社區的公共管理，包括公私機構與個人管理社區共同事務的各種方式之集合；也是調解社區不同利益主體間的沖突并使社區各利益相關方聯合行動的持續性過程。一些學者認為，社區治理是沒有權力的管理，意指沒有自上而下的權力，沒有行政體系的干預，一切公共事務需要社區自身通過民主參與、正式制度的確立等方式來解決。這種理解是有失偏頗的，社區治理的內涵并非排斥行政體系參與，而是不由單向度的權力主導，應指在一定區域內，政府與社區組織、社區公民等多元主體共同參與、共同管理社區公共事務的活動。社區治理要求社區組織和社區公民與政府共同承擔社區建設的責任，負責任的政府與有責任感的公民在社區治理中具有同等重要的地位。

物業與黨政關系的總體趨勢——從住房管理到參與社區治理在社區治理邁向“共建共治共享”的大趨勢下，不斷成熟和規范的物業服務的獨特屬性和優勢逐漸顯現出來。與居委會、業委會“從服務者到管理者”的行政化轉型相反，較為規范的物業公司在角色轉變歷程中逐步完成“管理—服務”的轉向，對居民需求的回應更加全面、對社區生活的參與更加廣泛。全面回應居民需求，體現在服務范圍的拓展與服務模式的深耕上，如參與居民房產保值需求，通過技術手段拓展服務范圍和場景等。廣泛參與社區生活，體現在物業參與社區文化建設、協助協調鄰里關系、發展社區養老、教育等公益事業等。在多年發展中，物業在政策引導與市場競爭中成長，不僅保留了“社區資源整合”的能力，更有了影響力、創造力，開始作為型塑小區的力量之一，參與小區演變過程。

物業滲透于居民的日常起居，與基層治理緊密結合，因此不可避免地與黨政部門發生互動關系。物業行業的發展史，某種程度上也是物業與黨政部門互動方式的演變史。在基層治理的場域中，黨的領導作用、政府的行政作用、物業企業的服務作用和居民自治組織的自治作用相互滲透、相互影響。

總體來說，與黨政部門的關系上，物業作為資源整合方，從服從管理、到主動參與、再到發展創新。早期，物業作為承接房管部門職能的市場化嘗試，在社區治理中僅僅起到功能性作用，作為地產行業的衍生性部門，接受城市規劃、建筑建設、住房管理等政府部門的管理，以住房修繕、物料維護、事務執行為主要職能，既缺乏主觀能動性、也缺乏社會環境的配合。中期，隨著專業能力的提高和市場化的完善，物業開始積極與黨政部門發生聯系，如承接黨建活動和政府項目、與政府合作開展基層工作、參與建言獻策等，起到了愈發全面的社會治理作用。如今，物業正邁向主動探索創新性方式、與黨政部門合作拓展基層治理手段的道路上。

政府與物業的共生與互補

在基層治理中，政府有重要的平臺作用和切實的服務意愿。但是，基層治理任務容量大、內容瑣碎，既要求大量的投入、又要求細致的關照。作為行政組織的政府，職能上需要承接大量國家治理工作，而政府資源有限，難以將大量工作和崗位分配到基層治理中；能力上缺乏精細化、專業化的物業管理技術，只能采取相對僵硬、概括的行政化手段。因此，面臨居民日益多層次、多樣化的治理需求，政府難以在微觀細節上做到專業、細致。

在這樣的背景下，物業企業形成了對政府治理工作的有益補充。作為商業組織，物業企業的目的是用優質服務獲得盈利與企業發展，并承擔一定的社會責任，因此有動機滿足居民需求；物業企業的組織結構與行政機構相比更加靈活，因此有能力深入居民生活；物業企業面臨激烈的市場競爭，只有通過專業、完善的服務才能贏得競爭勝利，因此有激勵提升專業水平。但是，同樣也受商業組織身份的限制，物業企業是基層治理發展大勢中一支有限的力量，其發展繁榮同樣依賴良好的市場環境和堅實的行政支持。

從這一意義上說，在基層治理中，政府與物業具備合作的可能性。用“共生”形容這一關系并不為過。一方面，政府依賴企業的專業能力和靈活性，填補治理空缺；另一方面，企業依賴政府的行政支持與市場監督，希冀良好的經營環境，完成盈利和承擔社會責任的目標。

如今，政府與物業企業已經在多方面、多領域達成了合作，共生關系也初具規模。物業方面的政企合作主要有四類：其一是基層治理上的“軟硬兼施”，部分居民的不文明行為不利于社區建設，服務姿態下的物業只能進行軟性的勸導、調解與說理，此時政府的“硬管理”為其背書，往往能中和柔軟的手段與剛硬的制度。其二是業務合作，如國家建設部大院與萬科物業的項目合作，便是通過項目招投標達成“國家部門后勤服務社會化”，這類合作中，企業向政府提供服務并檢驗自身服務能力，政府也為企業背書、釋放對企業能力的肯定信號。其三是政策合作，如政府與企業共同制定市場指導價、調整經營條例、商討社區管理條例等，這類合作中，政府提供建言獻策的平臺、得到行業改進的方向，企業也通過積極參與獲得后續政策支持。其四是發展項目合作，如政府聯合企業、運用PPP等政商合作模式開展老舊小區改造、城市建設等民生項目，充分體現了政府行政力量與企業專業能力的結合，實現城市建設與企業盈利的雙贏。

城市更新背景下的“大國大物業”

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。城市更新也首次被列入政府工作報告。截至2020年末，我國常住人口城鎮化率超過60%。根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重、城市發展進入由“量”到“質”的轉型階段。在優化城市空間結構、提高人居環境品質、促進產業轉型升級、注重城市內涵發展的目標訴求下，城市更新將更受各級政府重視和社會關注。未來，城市更新體系將更加健全，模式會更加多樣，更加注重經濟社會環境的協調發展，成為推動城市高質量發展的主導力量之一。

從模式來看，我國城市更新主要有“政府主導、市場運作、社區參與”“政府引導、市場主體、社區參與”以及“政府、市場、社區多元協商治理”三種模式。在政府主導的模式中，從政策制定、規劃編制到后續配套建設、項目開發等，政府均承擔了主要角色。以市場為主體的模式，核心是政府通過制定相應引導性政策，將部分權利和利益讓渡給市場，利用市場的開發運營能力和資金來推動項目實施。而在多元協商治理的模式中，公共參與的加強會讓城市更新更加關注公共利益和居民利益。

在城市更新的大背景和大框架下，“大國大物業”成為充分整合“政府主導”“市場主體”“多元協商”三種模式優勢的有效路徑，也是未來城市治理的必然趨勢：“大物業”不僅僅是行業集中度的提高、龍頭企業的擴張，更是物業管理結構升級的要求——從基層治理到城市治理、從住宅物業到城市物業、從小企業到大事業。在政府的邀約與引導下，物業開始參與大型城市治理項目，如河道治理、停車管理、道路交通協管、城鄉結合部開發、乃至小城鎮營造、特區建設與管理等。例如，2019年，深圳市提出了“排水管理進小區、物業管理進河道”的水環境管理新模式，物業、環保跨界融合，創新城市治理形式；貴陽市交管部門籌備搭建“1+4”交管平臺，聯合物業收集居民交通建議，打通社區交通“微循環”。政企合作從基層治理的小項目出發，逐漸擴展到城市治理之中，并與國家發展與社會命脈愈發緊密地聯系在一起。

同時，出于物業業務范圍的擴大和治理規模的延展，“大物業”模式也具有相當的發展前景：“大行業小公司”的業態使得分散的小公司并不能承載起行業擴張的大勢，而要迎接更大治理挑戰、承擔更大社會責任，需要“大物業”的發展模式提供更大的包容性、開放性和整體性。“大物業”不僅是企業規模的擴大、治理范圍的擴張，更包括結構上的調整適應、模式上的規范推廣與社會角色的深度轉型。

本文節選自萬物云聯合北京大學社會學系撰寫的《中國小區演進與治理》，作者：北京大學社會學系研究團隊（王迪、季梵、楊銳、冀憶、許天怡、蘇琪紅、賴晗語、范愫、王子豪、蘇婕、朱戈、耿滿、梁鈺婷等執筆，陳陽、劉小天等團隊成員提供資料支持。）